七月三十日，萬通地產(chǎn)公布通告稱，擬以現(xiàn)金方式收購星恒電源合計78.284%股權(quán)，交易總價款為人民幣31.7億元左右。而在七月三十一日萬通地產(chǎn)公布的另一份通告中，該交易遭到上海證券交易所的問詢。

萬通地產(chǎn)稱，七月三十日萬通地產(chǎn)收到來自上海證券交易所上市公司監(jiān)管一部的問詢函，被要求對收購星恒電源相關(guān)事項進行補充說明，其中包括交易合規(guī)性、星恒電源估值以及財務(wù)數(shù)據(jù)等問題。

?星恒電源業(yè)績還能上升？

收購?fù)ǜ骘@示，星恒電源100%股權(quán)的估值人民幣40.5億元左右。萬通地產(chǎn)收購星恒電源合計78.284%的股權(quán)中，啟源納川（泉州市啟源納川新能源產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資合伙公司）出讓其持有的目標(biāo)公司星恒電源64.897%股權(quán)，蘇州晟邁（蘇州晟邁股權(quán)投資中心）中出讓其持有的星恒電源6.720%股權(quán)，陳志江出讓其持有的星恒電源6.667%股權(quán)。

星恒電源成立于2003年十二月，注冊資金2.62億元人民幣，自成立以來一直致力于以錳酸鋰為正極材料的動力鋰電池的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，在國內(nèi)率先實現(xiàn)了電池的二次壽命和梯次利用，其重要瞄準(zhǔn)新能源汽車和輕型車市場（重要指電動兩輪車、電動三輪車和低速四輪車）。自2014年起，星恒電源開始布局新能源汽車領(lǐng)域，而這一年恰逢新能源汽車產(chǎn)業(yè)步入高速上升期。

2014年～2017年，星恒電源營收從3億元暴增至14.36億元。而2017年度，星恒電源凈利潤達到2.01億元，相較于2016年度的1.04億元有較大幅度上升。但2018年前三個月，星恒電源營收3.08億元，凈利潤3660萬元，并未保持高上升勢頭。

本次交易完成后，萬通地產(chǎn)成為星恒電源第一大股東，如下圖。

資料顯示，2017年星恒電源擁有2.5GWH電池產(chǎn)量，實際產(chǎn)量不詳。2018年～2020年，星恒電源規(guī)劃每年新增2條新電池生產(chǎn)線（年新增產(chǎn)量約3GWH產(chǎn)量），預(yù)計到2019年可超過8GWH的電池產(chǎn)量。

當(dāng)前，我國動力鋰電池產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性產(chǎn)量過剩已經(jīng)十分突出，產(chǎn)量利用率大多低于40%。據(jù)行業(yè)專家介紹，我國動力鋰電池配套公司數(shù)量從2015年的大約150家降到了2017年的100家左右，1/3的公司已經(jīng)被淘汰出局。而動力鋰電池行業(yè)前5家公司市場占有率已經(jīng)達到77.82%。

這種趨勢下，星恒電源新能源汽車業(yè)務(wù)還能否持續(xù)高速上升？

?上證所問詢：萬通地產(chǎn)徹底轉(zhuǎn)型？

來自上海證券交易所的問詢函中，要求補充的第一部分內(nèi)容是有關(guān)本次交易的合規(guī)性。據(jù)悉，交易對方陳志江等于一年前入股星恒電源，并籌劃將該項資產(chǎn)裝入受陳志江控制的納川股份（福建納川管材科技股份有限公司）。問詢函提出，要求萬通地產(chǎn)對該事件的進展做出補充，并說明其中是否存在糾紛或者潛在糾紛。

據(jù)悉，2018年四月，納川股份參和設(shè)立新能源產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，即啟源納川；2018年八月，啟源納川和聯(lián)想控股（聯(lián)想控股股份有限公司）等5家公司展開交易，獲得星恒電源股權(quán)。納川股份去年曾表示，將整體收購星恒電源，并進一步收購更多股權(quán)，納川股份也因此進入了對星恒電源的重組歷程。這正是問詢函中質(zhì)疑該交易合規(guī)性的原因（發(fā)稿之時，納川股份已確定終止該重組，原因是金融市場資金緊張，不涉及公司自身資金問題）。

值得注意的是，陳志江將其個人及通過控股公司持有的星恒電源股權(quán)清倉拋出，其拿在手里的時間不足一年，這其中是否存在啟源納川等交易方無法控制星恒電源資產(chǎn)的情形？未來萬通地產(chǎn)是否會存在無法控制星恒電源資產(chǎn)的風(fēng)險？而在這期間，星恒電源股東全部權(quán)益價值從30.26億元上升至40.5億元左右，問詢函要求萬通地產(chǎn)對以上關(guān)鍵問題和估值明顯提高的原因給和合理性說明。

同時，萬通地產(chǎn)近兩年土地儲備上升停滯，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始收縮。本次交易后，星恒電源將被整合進入萬通地產(chǎn)，未來會對萬通地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)及業(yè)績構(gòu)成出現(xiàn)重大影響。這是否意味著本次交易后，萬通計劃實現(xiàn)由地產(chǎn)行業(yè)向鋰電池行業(yè)的徹底轉(zhuǎn)型，是否會逐漸剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)？這些問題都有待回答。

?房地產(chǎn)商跨界豪賭只為利潤

萬通地產(chǎn)重要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和商業(yè)物業(yè)運營、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)板塊。收購星恒電源目的是創(chuàng)新業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)，為公司長久發(fā)展供應(yīng)新的盈利上升點。

今年上半年，萬通地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入22.77億元，同比上升137.08%；營業(yè)成本16.06億元，同比上升209.32%；歸屬凈利潤約為3.2億元，同比上漲525.6%。但一季度營收、利潤雙雙下降。此次收購交易額31.7億元已遠超上半年營業(yè)收入，對萬通地產(chǎn)的是巨大的考驗。

相比現(xiàn)在樓市調(diào)控政策呈現(xiàn)出的"限購、限貸、限價、限售、限尚"的嚴控狀態(tài)，國家對新能源汽車產(chǎn)業(yè)則是大力推廣和扶持。地產(chǎn)商對新能源汽車產(chǎn)業(yè)垂涎已久，萬通并不是地產(chǎn)跨界先例。寶能集團作為戰(zhàn)略投資方，為觀致注入"新血"；華夏幸福出資3.3億元收購合眾新能源近53.4%股份；碧桂園預(yù)計花費25億在順德打造新能源汽車小鎮(zhèn)；恒大健康宣布以67.46億港以第一大股東的身份接盤賈躍亭的FF汽車。

房地產(chǎn)商進軍新能源產(chǎn)業(yè)，目的是在當(dāng)前"拿地難、拿地貴"情況下爭取獲得更多的利潤。但是，在新能源汽車行業(yè)補貼政策呈現(xiàn)額度收緊、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求逐漸提高的趨勢下，在新能源汽車產(chǎn)業(yè)加速淘汰的情況下，房地產(chǎn)商的機會還有多大？